遺産分割審判で不動産を現物分割をする際の注意点を教えてください。

Q&A 遺産分割のQ&A

質問遺産分割審判で不動産を現物分割をする際の注意点を教えてください。

はい,注意点はたくさんあります。

まず,一般論としては,遺産の分割方法として,
・現物分割 … 目的物を相続財産をそのままの形で,相続分に応じて分割する方法
・換価分割 … 相続財産の全部又は一部を売却して換価し,その売却代金を相続分に応じて分割する方法
・代償分割(全面的価格賠償) … 一部の相続人が,他の共同相続人に対して,代価を支払って取得する方法
・共有分割 … 各相続人の持分を決めて共有で分割する方法
の4つの方法があります。

不動産については,特に建物がある場合には,建物を物理的に分けることはなかなかできませんし,また,更地であったとしても,同じ一筆の土地の中でも,隣地の関連や地質,道路から距離等との関係で,土地の価値を完全に平等にする現物分割は難しいと言えます。そのため,実務上は,換価分割や代償分割の方法が執られることが多いと思われます(地価の高い都市圏では共有分割の方法も珍しくはありません。)。

それでも,不動産を現物分割するという場合には,分割後に建物を建てたいのに建てられない事態を防ぐため,建築基準法上の接道要件等をクリアできているかどうかを確認し,建ぺい率・容積率の問題もきちんと考えましょう。また,法的リスク(隣地との境界紛争や地上権・地役権の設定等)や事実上のリスク(土壌汚染や木の根コンクリート塊等の埋蔵物)の有無も検討しましょう。その上で,不動産の具体的分割方法を決めて,分割をする土地が一筆の土地であれば,土地家屋調査士等に依頼して,測量を実施し,分筆登記をするという流れになります。

現物分割を選択する場合には,クリアしなければならない点が多くありますので,そのことを十分に理解した上で,当事者間できちんと検討をしていただければと思います。

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